每隔一段时间，都会收到这样的私信：“深圳公寓值不值得买？”

整体来说，想在深圳买公寓的人基本分为两种。

(相关资料图)

一种是手里没什么钱，暂时只能在深圳买公寓。

另一种是以投资为目的，手里有点闲钱，但没有深圳购房名额，想靠买公寓小赚一笔。

而这当中，绝大多数购房者都是奔着投资价值去的。尤其是深圳解除单身公寓这类房产的限购之后，很多人又开始蠢蠢欲动了。

在先前的文章里，我多次输出一个观点：资产不过亿，不要买公寓。

这样说大家可能没什么感觉，拉几组数据看看。

01

都知道去年的深圳楼市跌得很惨，不少已经跌回到了2019年，但和公寓市场相比，这可能都是毛毛雨。

比如龙岗的远洋新干线晶钻广场，在3号线南联站附近，于2016年交房。

当时晶钻广场的32平小户型，总价不到100万，单价3万出头。

如今这套房源售价73万，相较于7年前，跌了3成左右。

房价涨涨跌跌很正常，但是在深圳来说，7年前买的房子不涨反跌，那就有点吓人了。

你可能会说晶钻广场的位置差点意思，那再举一个实例。

龙华龙光玖钻，坐拥红山核心地段，2017年开盘均价6.5万/平，39平的小户型，套均250万。

可尽管如此，在上一轮楼市周期中，龙光玖钻也没有跟涨，反而在下坡路。这两年市场行情不好，扛不住的业主直接砸盘。

之前就有一套同户型房源，业主报价150万，单价3.8万/平。相较于开盘价，几乎腰斩。

算上这些年的月供利息等持有成本，购房者无疑是亏得一塌糊涂。

02

不仅如此，就连深圳一些豪宅公寓，其投资价值也不尽如人意。

比如福田深业上城，467㎡大平层，一位购房者在2016年买的时候，总价5530万。

去年5月份，这套房源被拿出来拍卖，成交价3940万。

简单计算，实打实的亏了1590万。再加上月供利息等持有成本，实际上亏了2400万左右，直接亏掉了一套深圳湾的房子。

因为是法拍房，这样对比多少有点不接地气。参考小区同户型的房源，最新成交价4950万。

不论从哪个角度来看，这6年多时间，房子依然是亏的，而且还亏得不少。

除了极少数顶级豪宅公寓，比如深圳湾一号，其他大部分深圳公寓，都在埋葬买房人的财富。

03

公寓表面上看着很美好，实际上问题挺多的，包括但不限于转手税费高、基本没有学位、居住人群复杂、金融属性差等。

像二手房交易税费，费用通常占交易总价的10~20%，以一套150万的房子为例，买卖税费在20万左右。

还有金融属性，正常商品房的首付能贷3成，公寓一般只能贷5成，而且贷款年限比商品房短，只能贷10年，租金再高也抵消不了高月供。

这些致命的问题，某种程度上就决定了二手房不好卖，不少买了公寓的业主，都曾面临过被套的厄运。

有人可能会说：这些问题我都知道，但公寓价格便宜啊。

这么想其实是很危险的。

衡量便宜和贵的标准，不是单纯的数字，而是它的内在价值。

茅台的股票一两千/股，但它很有价值，所以不一定贵。而有些快退市的垃圾股几毛钱/股，如果没有价值，那就是很贵。

所以，越是没有钱，越是觉得自己买不起商品房，越不能把自己的财富就此埋葬在公寓市场里。

就算是在深圳，也不要乱买房，要好好守护自己的财富，去做难而正确的事情，才是人间正道。

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